魏润卿     华东师范大学商学院

一、中国房地产业发展存在经济周期的事实

　　国内外房地产业发展的历史证明，由于宏观经济发展波动性以及房地产业内在的多种经济因素的影响，房地产业在发展过程中，也必然呈现出周期性的特征。

二、影响房地产周期波动的因素分析

　　按照波动影响因素在传导机制及作用途径方面的具体差异，可以将影响房地产周期波动的因素划分为内生因素和外生因素两类。其中内生因素在本质上决定着房地产周期波动的周期性和持续性，外生因素则是波动的初始原因或初始推动力，通过内生因素的作用实现对房地产周期波动形态的影响，引起周期波动的特殊性。

    1. 内生因素

　　  房地产周期波动的内生因素是房地产经济体系的内部因素，这些因素依其自身规律发生周期性变化同时又相互影响，使房地产波动呈现周期性的逻辑必然性。这些因素主要包括房地产供求和房地产投资。

　  2．外生因素

　　　 房地产周期波动的外生因素是指房地产经济体系以外、对房地产经济活动产生外部冲击和作用的影响因素。可分为以下三类：有直接影响的政策因素、有间接影响的社会经济与技术因素。

　  3. 随机因素

　　影响房地产周期的随机因素主要是指地震、洪水等自然灾害，战争、政治风波等社会突发因素，以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。

三、对我国房地产业宏观调控的有关建议

    1．要在加强周期性规律研究的基础上，正确判断房地产业发展周期所处阶段

　  2．采取反周期策略，预先采取措施，避免大起大落引起的强烈震荡

　　3．要处理好我国各地房地产业发展周期的差异性与宏观调控政策统一性的矛盾

    摘自《中国房地产》2008年第1期                    责任编辑：程科鹏