张晶

    2007年底，建设部等几大部门接连下发《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两个重要文件，对2007年8月出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）中的精神进行落实。

    两个文件明确指出，保障政策的受益群体由最低收入扩大到低收入家庭；保障类住房面积限定在50至60平方米；政府责任细分为省级政府负责、市县落实；对保障类住房的“房源”、“资金”等问题也做出了明确规定。

    《廉租住房保障办法》规定，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。实物配租的廉租住房来源主要包括政府新建、收购的住房，腾退的公有住房，社会捐赠的住房和其他渠道筹集的住房。资金来源包括地方政府预算、公积金收益、土地出让金收益，以及廉租房租金本身等多个渠道。

    《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房建设用地以划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。确定经济适用住房的价格以保本微利为原则。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。经济适用住房销售实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

       两个文件特别强调，国务院建设主管部门、省级建设（住房保障）主管部门将会同有关部门，加强对住房保障工作的监督管理，确保政策措施真正能落到实处。

　　住房作为人民群众的基本生活资料，并不仅仅具有商品属性，将住房完全推向市场、一概而论显然是对福利分房制度的矫枉过正。在我们这样的人口大国，住房的保障属性理应更被重视。低收入家庭的住房保障是政府公共服务的一项重要职责，这一点通过2007年的一系列政策文件被明确定性。保障性住房市场作为与普通商品房市场同等地位的住房市场，今后将泾渭分明、各司其职，我国房地产市场也将由此进入一个崭新的阶段。政府的住房保障政策正逐渐走向细化和落实，城市低收入困难家庭的安居梦想有了明确的时间表和操作性更强的实施路线图。

   值得注意的是，《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》出台后，随之而来的中等收入家庭（即所谓“夹心层”）买不起房的问题开始成为社会关注的新热点。对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，各地正在推出的“双限房”可以解决部分“夹心层”买不起房的问题。然而，目前“双限房”对于准入者门槛的界定还未明朗，没有统一的政策标准，相关界定还有待进一步明确完善。

       2007年临近年底，不断传来深圳、广州、上海等一些中心城市房价下跌的消息。2007年10月，一度疯狂领涨全国楼市的深圳市场，在连续3个月成交萎缩之后，房价开始调头下行。据统计，深圳2007年10月份新房均价回落至14,797元／平方米，较9月下跌约一成；深圳二手房交易量2007年10月份下降36.78%，二手房价格2007年9月比8月下降47.09%。广州2007年11月一手房成交价格出现一年来的首次大幅下降，成交均价为10,433元/平方米，环比下降1141元/平方米，下降幅度9.9%，单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年来前所未有的。2007年10月以后，上海每周销售面积相比高峰时期也有所下降，基本维持在日均800套的平均水平，成交均价从最高时期的每平方米1万多元下降到近期的8000多元。同时，北京市房地产交易管理网统计数据显示，11月普通住宅开盘整体均价为12,531元/平方米，环比下降了3.9%，一路疯涨的房价半年来首次回落。

    有观点认为房价“拐点”已经初见端倪，理由主要集中在：从紧的货币政策将会结束开发商的好日子，并将为“捂盘”和“捂地”付出更加沉重的成本；处于上行通道中的利率走势也将进一步加大投资者的成本，二手房的卖家不得不掂量惜售的代价；而买家则必然考虑贷款成本增加后的承受能力，买房行动也可能因此趋于理性；人们的房产投资和消费的预期正在改变。央行最新公布的大幅上调存款准备金率的消息，似乎为支持“拐点”出现的一方提供了更加充足的理由。

    许多开发商则并不认可“拐点”的到来。他们给出的理由其实也很简单，目前的确存在着强大的潜在购买力在支撑着高企的房价，而供给却相对有限。

    对于房价“拐点”是否已经出现、2008年房价走势是否会趋于回落这一问题，仅凭个别地区短期内的房屋成交数据来说明还为时尚早。从长远来看，随着中国经济的持续快速发展和城市化进程的加快，房地产市场供需状况不会发生根本性改变，居民不断增长的住房需求依然是房价上行的动力。

    然而，大量资金的涌入及其对房产的投资获利行为造成了房地产价格一定程度的非理性上涨。房地产的特殊之处在于它绝不仅仅具备投资属性，其作为居民基本生活资料的消费属性更为主要。作为居民不可或缺的消费品，近年来飞速上涨的房价已经远远超过了大部分人民群众的实际购买能力，供求已产生变形，房市的确存在一定程度的泡沫。2006年以来，房价上涨已有从大城市向中小城市蔓延的趋势，过快上涨的房价逐渐成为影响和谐社会建设的一大问题。最近频频出台的宏观调控政策说明，中国政府高度关注房地产领域内出现的影响民生的问题。由是观之，高企的房价理应有所回落、趋于合理。

    楼市在2007年末的“寒流”来袭，究竟是各主要城市“疯涨”房价回归理性的“拐点”，还是房价又一次猛涨前的蓄势待发？楼市博弈中各种因素之间如何消长变化以及宏观调控措施如何落实将是关键所在。“真跌”还是“假摔”，这是2007留给我们的迷局，有待我们在2008破解。

摘自《中国房地产》2008年第1期                     责任编辑：王春敏