宋安成 上海市经纬律师事务所

　  一、新《条例》对物业管理模式界定仍限于物业公司管理，多样化的物业管理模式操作层面无法可依

按照《物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理服务企业或者其他管理人管理。”这实际上是明确了三种物业管理模式，即业主自治管理、物业服务公司管理、专业公司管理(职业经理人)。所以新《条例》对物业管理的概念应当根据《物权法》的规定作相应修订，由原来狭义的物业管理扩展到广义的物业管理。新《条例》大部分条文基本上都是建立在物业服务公司管理基础上的，为了与上位法一致，必须将其修改。

　　二、新《条例》应根据《物权法》规定，重新构建前期物业管理制度

　　在《物权法》已经规定建设单位（也是业主）可以聘请专业公司管理的情况下，前期物业管理的内容应当根据《物权法》规定的三种模式进行修改，所以新《条例》必须对前期物业管理进行重新界定，包括前期物业管理的招投标、各方的权利义务、业委会成立后的交接等等。

　　 三、小区的公共部位、公共设施、公共设备的产权需要进一步明确，界定公共事业单位在小区的产权

　　从物业管理的实际需要看，新《条例》应对下列问题作出规定：一是应对《物权法》规定的公共场所、公用设施的具体内容事项，作出明确的规定。从目前业界的反映看，对《物权法》这一规定争议较大，在物业管理实践及司法实践中操作难度较大。为了减少公共事业部门的“垄断”作风，从公平合理的角度讲，笔者认为，涉及到公用事业单位使用的公用设施应归公用事业单位所有，维修与养护也由其承担。

　　四、应明确界定业主委员会的法律地位，保证《物权法》的顺利实施

　　鉴于《物权法》有相关规定及物业管理模式发展的需要，新《条例》应明确业委会的民事主体资格，以便其更好地代表业主行使权利，履行义务。这一点可以参考我国台湾地区《公寓大厦管理条例》有关管理委员会的规定：“管理委员会有当事人能力，管理委员会为原告或被告时，应将诉讼事件要旨速告区分所有权人。”从国际上看，承认业主委员会（或管委会）法律定位的也占多数。

　 摘自《中国房地产》2008年第1期                     责任编辑：李求军