——暨当前房地产市场形势与融资渠道研讨会

【主持人】2009年3月中国房地产指数系统发布暨当前房地产市场形势与融资渠道研讨会现在开始，首先有请的是中国指数研究院常务副院长、中国房地产指数研究系统办公室主任黄瑜女士为我们致辞。

【黄瑜】今天在这里还得给大家介绍一下中国房地产指数系统，中国房地产指数系统是1994年，当时一批经济学家从宏观经济角度来监测房地产市场，由国务院发展中心和中国房地产协会发起，当时指数系统更多的是考虑经济因素比较多，随着房地产市场的发展，到了2000年的时候，市场发生了很大变化，我们基于十年的经验基础并结合市场的变化，对中国房地产指数系统进行了全方位的改进，这种改进不仅是考虑市场的变化，把基期由原来95年1之月调整为2000年12月，同时把这几年的国际国内做指数更好的方法，比如Hedonic指数，来完善我们的体系。

2005年我们指数系统请了一批经济学界、房地产业界专家给我们提供宝贵意见，对它进行完善和改进，刚才宣传片里也播放了。中国指数系统做到今天已经整整十五个年头，在这十五年的过程中，除了我们理论体系完善之外，样本体系也在不断完善，早期主要在十个城市的上规模楼盘进行样本系统，现在是十个城市几乎100%的在售楼盘都在我们系统里成为样本。此外还有30个城市80-90%的在售楼盘也在我们的样本里，这样我们对全国主要城市房地产市场，通过这些在售楼盘成为我们样本，然后进行全方位跟踪、监测，全方位反映我们市场的变化，这是我们指数系统的整个体系情况。

通过一月一期对样本的跟踪和科学的理论体系模型测算，形成我们的指数系统，把指数进行常规发布，我们也希望对社会各界起到帮助。对于开发商、投资机构，希望我们指数的发布来帮助他们全面了解当前房地产市场的变化。我们看指数时不仅能够通过指数反映同一个城市在不同时期所处的发展阶段以及变化状态，同时也可以看到，在各个城市，同一个时间不同城市相互之间的变化以及差异。

除了指数本身之外，我们还有形成指数和创造指数的详细数据，包括交易数据、销售价格以及同期上市楼盘的面积、套数等等，让大家全面了解市场最新的行情，通过对行情的了解，帮助大家对具体的楼盘制订策略，为你的定价、营销等方面提供参考，这是对开发企业、投资机构而言。同时我们也希望这些客观数据能够帮助政府有关部门，让他们来全面了解这个市场，在制订政策时也可以作为参考依据。目前，中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会的秘书处就设在我们研究院，每个月我们要给建设部、房协提交市场报告，他们也依据这个来把握市场情况，制订应对市场相关的政策。

同时也希望我们客观数据的发布，让媒体界的朋友全面了解和掌握真实、一手的数据信息，让他们做出正确的市场评价。对消费者方面，从1999年开始，我们对整个北京市场，2008年市场我们划分了100个区域板块，每个区域板块都有典型样本楼盘，通过典型样本楼盘的跟踪，把典型样本楼盘的信息发布给消费者，作为很重要的置业参考。消费者通过我们的典型样本楼盘来了解这个区域里的价格怎么样，楼盘的品质，通过样本楼盘可以知道在不同区域选择不同的楼盘，我的依据和标准应该是什么样。从消费者层面也是通过典型样板楼盘的发布来提供参考。

【主持人】感谢黄院长，通过黄院长的陈述让大家对中国指数研究院有了更深的了解，对市场也有了了解。我们知道北京房地产市场面临着前所未有的压力，大家对于房地产的春天还有多远都很关注，下面有请中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学先生发布3月北京房地产指数及北京房地产市场分析报告。

【张化学】通过我们中国房地产指数系统监测，我们发现二月份全国十个城市的指数有升有降，幅度很小，基本是0.5%、1%的幅度，基本是平稳态势。我们再看一下二月份全国交易量的情况，中国指数研究员和中国房地产指数系统对全国30个城市的表现进行比较，看到30个城市里有24个城市都是比1月份有所上涨，并且有些城市上涨幅度都很高，甚至有的超过100%，有10个城市环比增幅超过50%。城市成交量最大的是重庆，其次是上海和长沙，成交面积都超过100万平米，北京二月份成交面积也有所增长。

通过数据可以看到二线城市的住宅成交量，二月份环比都是在增长的。2009年2月除了南京、青岛住宅成交环比有所下降，其他各城市均大幅反弹。天津、成都涨幅少一些。09年1、2月份累计成交量的变化，同比都有所回升，在12个重点城市，除武汉、青岛、上海同比下滑外，其他城市都有大幅度的上涨，平均涨幅超过15%，深圳比较明显，超过225%。

下面我们看一下供应情况，09年1到2月，开发企业的开发进度都放慢了，供应面积明显减少。09年1到2月新推住宅面积，除了武汉，其他城市都出现大幅度下降。左边图也可以看到武汉出现22%的上涨。我说一下住宅出清周期问题，从下面图可以看到，北京、上海、深圳、重庆、杭州，从08年1月到现在的出清周期变化情况，我们看到下面黑色的线是北京，北京出清周期在五个城市里时间最长，我们出清周期计算是怎么计算的呢？我们以前六个月平均销售速度来计算的。可以看到从08年3、4月份以来北京出清幅度都在20个月以上。

从住宅成交价格来看，基本上保持平稳，如果从整个周期来看，从08年来看，主要城市处于下降的通道，虽然下降幅度不是很明显，但是基本这是一个态势。我们刚才看到09年1、2月份成交量都出现不同程度的反弹，我们是否可以判定房地产市场是否回暖呢？或者这种情况能否持续下去呢？我从以下几方面来探讨。首先房地产和宏观经济一样，也是有周期的。我们根据周期的变化总结出来几个特征，一般房地产要经过成长、高潮、下滑、箫条阶段。我们现在是否是下滑阶段？是否已经到底了，是否已经经过箫条开始反弹了？我们继续探讨。

我们也分析了宏观经济和房地产之间的关系，我们得出一个结论，2002年以来，房价指数和CPI指数经历了约两轮起伏，我们分析CPI指数领先房地产指数一到两个季度。北大经济研究中心在每个月、每个季度，会综合国内外十多家研究机构的研究，对宏观经济做个判断，也看到他对09年一季度的经济比较悲观。目前宏观经济形势并没有出现根本好转，基本还处于下行通道。一般会认为最早也在三季度经济形势才能到底。如果宏观经济到三季度到底，那么房地产业的复苏比宏观经济更晚。

什么情况下我们才能说房地产回暖呢？总结四点，一个是消费者信心恢复，支付能力上升。二是成交量持续上涨，且项目成交普遍回声，交易价格维稳。三是开发企业楼盘意愿较强积极推出新项目。四是投资规模开始反弹，拿地和新开工规模上升。我们探讨楼市回暖要基于这四个特征。我们现在来看看现在楼市是否符合这四个特征。

北京2009年1到2月和2008年1到2月，不管是供应量还是成交量都有大幅度下降，从这图可以看到，左边是09年1到2月，右边是08年1到2月，相比起来差距非常大。同时我们也对全国主要城市土地溢价做了预期，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、重庆这七个城市来看，08年1月到09年1月走势来看，08年7月前溢价整体变动很大，总体溢价水平比较高，但是7月份后，七个城市土地溢价水平都出现比较大的下降，甚至一些城市像天津、重庆，第一次推出没有成交，不得不调整底价，这也说明开发商的信心在降低。

北京二月份住宅成交量还没有达到08年的平均水平，虽然1到2月有所反弹，但是与2008年比还没有达到当时的平均水平，比06、07年差距更大。从06年1月到09年1月北京楼市的成交比，供应量减少导致成交量不断下降，可能也有楼盘原因。我们和08、07、06年比，09年相差还是很大的，现在说回暖确实需要谨慎。刚才我提到，回暖一个特征是整体项目都回暖，我们看到前十名楼盘的成交量非常大，这说明现在的市场成交量上升更多的是由于个别楼盘的推出而带动起来的，个别楼盘的热销并不是代表整个市场。

这是09年2月北京住宅成交金额前10名的项目情况，这是2月份成交套数的情况，我们主要是针对住宅项目，这是北京住宅成交面积前10名的项目情况。我们再看一下三月份，从成交量来看，三月份第一周并没有延续二月份持续增长的态势，反而出现了一定程度的下降。下面这个图是北京每周住宅成交面积变化，三月份第一个周出现一定的下滑。

最后说一下居民消费信心的情况，我们每个月都会跟踪调查消费信心和消费需求。综合以上分析，我们认为，虽然近两个月北京楼市成交量有所反弹，但支撑楼市回暖的宏观经济、消费者信心、企业家信心等基本没有发生根本变化，我们认为从当前的情况来看还不能判定房地产已经回暖，所以市场形势还不容乐观。！

摘自搜房网                          责任编辑：李求军