2009年3月20日，由中国房地产业协会商业地产专业委员会主办，新浪乐居、楼市传媒、美国REMM联美集团等机构支持的“美国房地产市场与交易报告会”在北京香格里拉饭店举行。来自第一美国集团和美国REMM联美集团的资深房地产专业人士，通过实际投资案例演示，客观全面地介绍了美国房地产市场现状、投资风险、法律法规、交易程序、税收标准及后期管理等信息，并现场与中国房地产专业人员进行业务交流。
主持人蔡鸿岩：大家都知道，美国次贷危机之后，全球的房地产市场产生了连锁反应。特别是美国的房地产市场。现在很多中国人都非常关注美国房地产市场的走势。所以今天我们举办这个报告会。
美国REMM联美集团董事长罗伯特·泰勒：今天我们介绍的题目是“美国房地产市场介绍”。简单介绍一下美国房地产的分类，分为四类，第一类是住宅类房地产，第二类是零售，第三楼是写字楼，第四楼是工业地产。
美国的全美住宅平均跌幅从2006-2007年的最高峰已经下跌了25%，当然地区与地区之间的差异也很大，有的地方跌幅超过50%，有的地方价格没跌，反而在增长。
新房上市面对很多困难，有法律上的约束，有水资源的限制，有环境保护法的限制，使得开发商开发新房子的时间大大地提高。同时开发商也面对一个挑战就是资本匮乏，在美国现在融资贷款的难度较以前相当之高，也就使得新房上市的速度大大地降低了。换句话说，供需关系的比例，现有的房产库存量使得它的价格在未来会持续增高。
说到美国的零售业地产，目前的空置率达到17%，非常高。这类地产最有价值就是有大型的便利超市存在的购物中心。
由于美国在次贷之前，市场看好，开发商也过多地开发商业型的购物中心，现在危机发生，这些购物中心多数建筑的产品将逐渐失去它的影响力，很多都会回到银行。现在统计，有200亿美元的资产负债在商业零售地产当中会在未来24个月陆续到期。虽然说美国现在的房市已经趋于缓和和恢复，但是它所波及到的零售业的地产可能还需要1-2年的恢复期。我们预测商业地产表现恢复，是在2011-2012年才开始。
另外一个地产部分就是商业写字楼，目前的空置率达到14.7%。以往来说，美国的商业写字楼的表现跟美国的股市是息息相关的，也就是说对这个市场的商业信心直接反映了它的出租率。在美国来说，租赁写字楼一般是由业主来提供水电费用，这就是一个非常大的运营成本。在美国超过40%的便利消耗是在美国的写字楼当中所消耗的，也就是说如何能有效地节电对提高现金流、提高整个写字楼的资产价值是息息相关的。
全美在工业类地产的空置率达到12%，但是在洛杉矶港周围的工业地产仅有4%的空置率。未来工业地产的发展方向是一种集合式的综合物流中心，它们更倾向于铁路、港口和航空物流港附近的位置。
危难中的房地产经济比较显著的就是所谓的特定种类的问题资产，包括需要融资但是无法获得银行二次融资的一些优秀房地产项目。还有我们俗称的反拍屋，还有债务后面出售。
在美国房地产的拥有方式有以下四种：第一种是独立持有，概念非常简单，就是以单独的个人或者以公司的名义持有。第二种是固定比例持有型产权，就是同样的地产，可以有不同的人以不同的比例持有。第三种是联合持有产权，就是大家共同拥有一个地产，如果其中一个人退出或者去世，那么他的产权自动匀到其他持有人的手上。最后一种是夫妻婚约持有型，仅限于合法夫妻共同拥有的财产。
美国对于资产保护的法律源于英国200年前的《英国基本法》，它认为私人的财产和空间是神圣不可侵犯的。同时外国人在美国拥有房地产，同样受到美国法律的保护。在美国拥有房产的同时是拥有土地的，它的永久产权保护土地、地面上的地产以及地上地下的自然资源，包括矿产、石油等等。在美国的私有产权独立永远持有，没有任何的开发限制，如果地是私人的，政府不得干预。在美国购买房地产没有税务，卖房子的时候有一个增值税，一般来说是增值20%，但同时美国政府又非常鼓励退税、减税，有一系列的法律法规将投资人的税务降至最低。
美国虽然是永久持有，每年要向美国政府上税，房地产税的比例差不多是1%-1.5%，主要是由地方政府收取，用来支付治安、消防等公共建设的开销。
简单介绍一下美国的房地产特征，它的法律、保险保障体系非常完善，它的操作、交易直观透明，而且标准化、模块化。另外我们刚才说到，房地产购买不需要交税，房地产销售的税务也通过法律的方式进行减免或者抵消，美国房地产的市场流动性，作为资本的流动性相对比较大。同时美国的房地产交易、管理以及咨询有专人专事，从而确保了高效和商业道德。所有相关的人员都有政府所提供的执照进行匹配。特别提出的是美国是单边代理，一般来说，代理人只为他的买方或者卖方一家负责，从而避免了交易人自己在从中获得个人的利益。还有一点很值得介绍，就是美国的信息化程度非常高，数字化美国可以通过计算机网络了解第一时间投资的产品现状和金融分析。
摘自新浪房产 责任编辑：李求军 | 
