董健 上海市房地产登记处

    有登记机构在登记实务中遇到这样的问题：办理一次转移登记时，买受人委托他人代为申请，受托人提供的委托书中是这样表述的：“我们夫妻二人共同出资购买了XX房产，同意将产权登记在男方名下”（合同的买受人是男方自己，不是夫妻二人）。登记机构受理了当事人的申请，将该房屋登记在了男方名下。后来，当男方再次申请处分房屋的登记时，登记机构内部对是否需要夫妻双方同时到场发生了争议。

笔者认为，《物权法》第十六条赋予了登记簿的公信力，第一百零六条确认了善意取得制度，因此在《物权法》实施以后登记为夫妻一方所有的房屋，登记名义人再处分房屋而申请登记的，不需要其配偶到场；登记机构也不承担由此导致纠纷的任何责任。

     该实例其实反映了两个层面的问题，其一是该房屋是否属于《物权法》上的“共同所有”的物，其二是谁有权处分该物。

首先，我们一定要区分作为整体概念的“财产”和具体的“物权”。前者是宏观上的价值范畴，后者指微观上具体的物上权利。以一家上市股份公司为例，在某年某月某日，其股权比例为：某市国资委20%、某外商20%，其余60%的股份由成千上万个购买了其股票的小股东持有，比例高度分散。如果说，该企业有一部分财产是“国有财产”，一部分财产属于“外资”，大部分属于“民资”，这样的说法是可以接受的，但不能说该公司的每一幢房屋都有成千上万个所有权人。实际上，房屋的所有权人只有一个，即该公司，而且是一个私法人。从这个意义上讲，房屋的所有权人是私人，国家不是所有权人，每一个股东也不是。所以，虽然我们可以说，这家公司的资产是大家的，是包括政府、外商在内的成千上万人的财产，但作为该公司资产一部分的具体的房屋，在《物权法》范围内，其所有权人只能是一个，即该公司。可见，大家的财产，其所有权人只是一人，这并不矛盾。

    其次，谁有权处分“大家”的财产。上面讲了“财产”和“所有权”的两个层次，“所有权”属于微观层次上的具体权利。所有权人可以对物行使四个主要权能：占有、使用、收益、处分，这在《物权法》第三十九条规定得很清楚。如果该股份公司是一家房地产开发公司，那么其新建的商品房的所有权人应当是公司，出售房屋时只要公司和购房人签合同、公司出面与购房人办理转移登记手续就可以了，而不需要成千上万个股东都签字（这当然是相当荒唐的）。但如何体现财产是大家的呢？一是分红，股东按份额享有红利；二是公司结束后的清算，大家按比例分财产。“夫妻共同财产”概念的意义也类似。在登记实例中，男方取得房屋所有权后，作为所有权人，当然可以行使处分权能，将房屋转让或出租，但转让或出租所得的收益，理应夫妻共同享有；夫妻关系结束时，属于“夫妻共同财产”的财富，如房屋、汽车、股票、存款等等，无论在谁名下，都要先归总，再分割。所谓的“夫妻共有财产”，不是物权层次上的“共有”，而是更高层次即“财富”的共同享有，在婚姻关系存续期间这种“共有财产”是一个财富总量的概念（正如虽然男方卖了房屋但家庭财富总量没有变化，只不过是一部分以房屋实物状态表现的财富转化为了货币状态，女方并没有受到损害），只有在婚姻关系结束、分割财产时，才落实到具体的每一笔货币或实物。

摘自《中国房地产》2009年第3期    　实习编辑：齐婧