赵奉军 南京大学不动产研究中心

    城市竞争力高导致房价高，因为，住房不仅仅是一种耐用消费品，它还是一种吸引人的投资品，房价从长期来说会跑赢通胀并具有保值的功能。在黄金10年中，房价的持续上涨吸引了无数的投资客。如果能保持清醒的头脑，就应该意识到投资（投机）需求的膨胀是不可持续的。不过，即使有些人很清醒，也知道这是个击鼓传花的游戏，但是仍有很多人就像摩根斯坦利公司在上海投资房地产所遵循的原则——“应获利决定进退”一样，只要不是自己拿最后一棒，那就应该与狼共舞、虎口夺食。这种投资需求的膨胀放大了住房市场的总需求，同时自住需求者也因为房价的一再上涨忍无可忍提前入局，所有这一切最终提升了土地出让价格和地方政府来自于房地产市场的收入。

　　在过去楼市过热中，中央政府的宏观调控措施并没有得到地方政府的有力配合。从博弈论的角度来看，在经济过热期间，地方政府的不配合有可能是上策均衡也是纳什均衡：谁要是最先配合中央政府的调控，谁往往在随后的经济发展中处于劣势地位，这种情形在中国经济过去数轮宏观调控中已经被一再证明。中央政府在过去楼市过热期间成为宏观调控的主力军是有道理的，因为中央政府承担经济过热和社会稳定的主要责任。相反，一旦楼市遇冷，地方政府在楼市调控上却存在先发优势，谁最先在政策干预上取得主动地位，谁就有可能率先走出泥潭。由于地方政府之间的竞争，必然导致某一城市的稳定方案具有示范效应，并对其他城市形成压力。这就形成了一个不对称的动力分布，即在楼市过热期间，中央政府有动力稳定楼市，但地方政府没有动力，许多地方政府甚至都声称自己楼市不过热；相反，在楼市过冷期间，地方政府有动力稳定楼市，而中央政府相对缺乏动力。正因为如此，我们才能理解为什么在2003—2007年，中央政府稳定房市的政策频繁出台，而地方政府却似无动于衷。到了2008年形势逆转，地方政府稳定房市的政策率先出台，2008年5月，沈阳市便公布了普通住宅价格新标准，上调市内五区普通住宅标准至6700元/平方米，使得大部分商品房交易契税从4%降为1.5%；而在2008年6月，央行还在提高准备金率，到2008年9月，央行才开始降低存贷款利率，到10月底，中央政府稳定房市的政策才得以出台，而此前，至少已有18个城市出台了地方性的稳定房市方案。

　　我们认为，地方政府稳定楼市并不意味着要等到楼市泡沫彻底破灭时才入场救市。根据我国的国情，很多事情如果政府无动于衷，给市场传递的信号就是政府可以容忍。实际上，如果泡沫破灭的速度非常迅速，反而会造成严重后果。所以地方政府稳定楼市的边界应该是让楼市泡沫破灭的速度放缓而不是加剧。目前看来，尽管民间舆论在第一重边界上还有争议，但政策层面尤其是中央政府在2008年12月17日由国务院颁布的《促进房地产市场健康发展措施》(即“国六条”)已明确地方是救市的主力，这意味着第一重边界已不是问题。第二重含义是地方政府一旦决定了干预住房市场，有哪些是力所能及，又有哪些是“虎狼药”。对第二重边界来说，在过去楼市过热期间出台的一些控制楼市过热的措施，包括营业税和所得税的限制性措施、二套房贷的准入条件、首付款的比例等确实是应该取消的并已经取消；但购房退税、购房落户、减免预征土地增值税，甚至一些地方出现了返还“土地出让金”的做法就有“病急乱投医”之嫌，以至于住房和城乡建设部部长声称 “今年地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策”。我们认为第二重边界实际上就是中央政府的容忍度。当然，我们并不认为中央政府的容忍度是一成不变的，实际上随着经济形势的变化，中央政府对地方政府稳定房市措施的容忍度也在变化。毕竟，在现行税制下，作为中国经济支柱产业的房地产业的稳定与否直接关系到地方政府的财政收入与地区经济发展，地方政府有更大的动力突破已有的边界。

摘自《中国房地产》2009年第4期   实习编辑：齐婧