——论登记机构的登记审查标准

曾婷 成都市房屋产权监理处

一、谨慎、合理的审查标准的提出

从立法的取向而言，登记机构的审查需要从申请的要件中找到彼此之间的逻辑联系，并走向证明登记事实的终极结果。在某种程度上登记审查人员形成的认知路径类似于法官判断证据的可采性，但与之歧异的是登记既没有如同法官审案的一套完整的证据规则，又受限于调查方式、渠道、时限的单一和狭小，因此登记机构对于实质审查模式的选择充满了彷徨和无奈。《房屋登记办法》在登记审查方式的立法上也采用了正面回避的表述方式。可以毫不夸张的说，让局促于窗口的登记人员从提交的申请材料中证明客观事实与法律事实的尽量靠近是目前登记模式中最大的难题。

　　二、谨慎、合理标准进一步量化的可能性

　　谨慎、合理审查标准是建立在社会平均意义上理性人判断的基础上，因此实践中的谨慎、合理是一种心理经验式的评判，而非先验的。虽然很模糊、无形，但这种认识形成的基础却并非纯粹脱离客观载体，只是个人内心的一种不可捉摸。它往往会从登记机构是否发现申请登记的人与身份证明上的照片是否相似、登记机构是否查看了房屋权属档案中的签字、登记审核人员是否发现证明材料上有违背常理的内容（如笔者代理的一起案件中，当事人已年满60周岁，按身份证发放的相关规则，身份证的有效期限应该是无期限限制，但伪造的证件中载明了有效期为20年，法院裁判未尽审核责任）、登记是否沿循了法律规定的程序（如是否三审、是否实地查看、是否有必要的公告）、登记机构是否已经利用了目前能利用的技术手段（如机场采用了与公安机关联网查询身份证真伪）等等方面来综合形成。因此审查标准是间主观性的、往往独立于个人意志、被社会普遍认同外化为一系列的客观存在。从这一视角看，审查标准是可以被社会所认识和检验的。

三、检验模式的建构

　　谨慎、合理标准的提出是基于法官事后作为中立第三方形成的判断，那么对于登记机构而言，建立类似的认知逻辑模式也就成为首选。笔者认为结合器物、机构和制度可以形成一种“第三人检验模式”，即在现有的技术能力基础上引入事先未涉及登记实务审查的事后检验机构，发挥事后控制功能。

    摘自《中国房地产》2009年第4期   实习编辑：齐婧