韩笑 中国人民大学

一、     空置率的界定

目前国内外并没有统一的空置率概念，不同的研究在涉及这一概念时都会根据自身的需要来进行界定。根据我国《房地产开发统计报表制度》，空置面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

　　从上述定义可以看出，国家统计局和建设行政主管部门设立“空置面积”这一指标，是为了考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况，从开发商角度观察是否出现了投资过剩，而并非用于考察城市居民的居住水平和房屋利用状况。根据这个应用目的，本文将空置率界定为从供给和需求的角度来考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况的工具。

二、     空置率的计算方法

　  按照上述空置率的界定，本文的空置率是指当年可供销售和出租的商品房数量中没有销售和出租的商品房的空置程度，是从供给角度讨论投资是否过剩的工具。也就是说，商品房空置率是指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重。在商品房空置率中还可按物业分组，细分为商品住宅空置率、办公(写字)楼空置率、商业营业用房空置率。计算公式为：商品房空置率=报告期商品房空置面积/报告期可供销售、出租的商品房面积。

需要注意的是，分子中的报告期商品房空置面积与我国《房地产开发统计报表制度》的定义一致，是“以前年度竣工和本期竣工”的多年累积；而分母中的可供销售、出租的商品房面积也包括两部分，即上一年商品房空置面积加上当年的房屋竣工面积再减去不可销售的面积。

摘自《中国房地产》2009年第5期      实习编辑：齐婧