徐松红 盐城市房产交易登记中心

如何进行建筑物区分所有权登记，建立科学合理的登记模式，是登记机构迫切需要解决的问题。其中共有部分的界定与登记应是研究的重点，但建筑物区分所有权的专有权在学理上被称之为建筑物区分所有权的单独性灵魂,又是主导性和基础性权利，对其进行研究也是不可或缺的。

《物权法》仅规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,使用了“专有部分”和“共有部分”的概念，却没有对二者进行定义和界定，实践中很容易引起混乱。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》（2008年6月16日）第二条规定：“具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为《物权法》第六章所称专有部分。”理论和实务中大部分学者都认为，专有部分是“具有构造和使用上的独立性”的建筑物部分。

　　所谓构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，是指各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物的其他部分完全隔离，并可以排他地、独占地予以使用。一般理解为建筑构造上与其他建筑物部分有隔离的设备，通常称为“隔墙”，其材料为钢筋水泥或三合板等。日本法律认为，专有部分其四壁必须有确定的遮蔽性，一幢建筑物内若无墙壁间隔便不能成为专有部分。

　　所谓使用上的独立性，又称“机能上的独立性”，即建筑物被区分为各个部分后，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济利益，不需要借助其他部分辅助即可利用。至于能否被独立使用，一般以该区分部分有无独立的出入门户为判断标准。如果没有独立的出入门户与公共走廊或公共楼梯等公共设施相通，则不能认为是专有部分。独立的经济效用是指该专有部分有无独立的经济价值，能否单独带来收益。

　　正因为建筑物的一部分在构造和使用上具有独立性，才能够被区分为若干部分，这也是建筑物区分所有权的基础。如果各部分均不能独立，那只能够单独所有或者共有，而不能区分所有。

　　对构造和使用上的独立性不能拘泥理解为“已经”独立，即为墙体间隔到位，而是要理解为“可以”独立。比如，有人认为，“产权式商铺”、“产权式酒店”，开发商将没有墙壁分隔的商铺销售后又采取“回租”的方式将使用权统一对外出租，这些商铺是不独立的，使用上也不能独立，不符合专有部分的界定原则。笔者认为，如果“产权式商铺”、“产权式酒店”对外出售的部分四至是明确的（如根据梁柱轴线、带比例的平面图可以确定），将来“可以独立”，并有相关协议，专有部分可以封闭，通过公共走廊可以直接到户，配备水电等基本设施，无须经过其他专有人协助，可以独立使用经营，只要符合上述条件，即可成为“专有部分”。

另外，对于间隔也不能作狭义理解。《房屋登记办法》规定，房屋登记以基本单元进行登记，所谓基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。住房和城乡建设部编印的《房屋登记办法释义》认为，房屋的权属界限是清楚的，各部分之间虽然没有分割的墙体，但通过地面埋设或利用房屋的构造，有固定的界址点，每部分房屋的位置、面积都具体确定，不同于搞变相集资的“一平方米”产权出售，应视为正常的房产交易，可以凭购房合同及其他有关文书办理产权登记手续，并在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映。另外，这种分割应当经过有权部门的批准。

    据此，专有部分的界定原则可以表述为“应当符合基本单元的要求，具有构造上的独立性和使用上的独立性”。部分学者认为应有另一界定原则，即可以单独成为所有权之标的，具有建筑物的形态。笔者认为，研究的前提就是建筑物，管线等不具备建筑物形态的部分，本身就不属于研究和登记的范围，且基本单元的概念已经包含了此内容，无需作为界定原则之一。

摘自《中国房地产》2009年第5期   责任编辑：齐婧