王建华 陈杰 复旦大学管理学院

　　1.房地产市场的发展是一个繁荣与萧条不断变动的周期性过程，其发展有其自身的特殊规律，调控者应该顺势进行适当调控。由于上海地产市场两次周期性调整的起源都来自政府的宏观调控，所以如何合理界定政府和市场在房地产业中的各自作用，是今后上海房地产业的一个首要问题，也只有把这个问题真正理顺了，房地产市场才能获得长期健康发展。

　　2.对于住宅房地产开发企业自身而言，更应该从房地产行业发展规律的角度来制定企业的发展战略。因为房地产不是一般普通商品，而是一种非常“特殊”的商品，具有两种不同的属性或者说两种不同的功能。一是居住属性和功能，即作为消费品自己居住；二是投资属性和功能。尤其在上海、北京和广州这样的国际性大都市中，这两种属性都表现得非常显著，跟国内外宏观经济形势联系非常紧密，显示出很强的周期性发展特征。所以房地产企业应该把握住房地产商品的特殊性、外部依赖性和周期性，才能更好地适应产业的发展需要。

　　3.住宅中的量价之间不存在一个恒定的关系，所谓购房者的“买涨不买跌”并不是绝对的。在房价已经远高于购买者承受能力的情况下，价格上涨，即使可能，也已经无法刺激居民买涨，反而是价格的合理下降会引起成交量的上升。这说明了消费者的需求已经更加趋于理性，不会盲目购买。当前房地产开发企业应该顺势降价，减少库存，进而快速回笼现金，这才是适应产业自身发展规律的根本之道。地方政府也更应该积极引导企业降价促销，让楼市重新活跃起来，使房地产正常的投资生产再次循环滚动，才能促进民生，刺激内需，化解金融风险，保8%的经济增长也才能实现。

摘自：《中国房地产》2009年第五期  责任编辑：齐婧