刘卫东 浙江大学土地科学与不动产研究所

基准地价是我国土地使用制度改革的产物，是我国城镇土地价格体系的基础和政府法定的公示价格，是政府进行土地市场调控和土地资产管理的重要工具。随着我国市场经济体制的建立和完善，城市土地市场和房地产市场得到了很好的发育，土地交易和房地产交易非常频繁，特别是在政府明确经营性用地和工业用地实现招标、拍卖、挂牌出让以后，城市土地价格的透明程度空前提高。以城市土地定级为基础确定的基准地价，越来越不能够适应城市土地出让和房地产市场交易的价格管理需要。

根据宁波市基准地价应用的情况调查，城市基准地价用途的细分，可以从两个方面进行：

一是在已经确定的工业、住宅和商业用地基准地价的基础上，根据其房地产品的特征和单位面积经济产出能力的大小，进行行业或者用途的细分。工业用地地价与工业行业的用地需要是密切联系的。不同的行业有不同的用地需求，浙江省根据工业行业的用地特点，编制出了《浙江省建设项目用地控制指标》。通过对于宁波市近年来工业企业固定资产利税率的调查，结合《浙江省建设项目用地控制指标》，可以确定出宁波市区工业用地主要行业的修正系数。

二是在充分肯定过去城市基准地价土地用途划分的基础上，以《城市用地分类与规划建设用地标准》(国家标准GBJ137-90)为依据，结合目前城市土地出让情况，将城市基准地价土地用途划分为两大类，即典型用途和特殊用途。

(1)     典型用途是城市中占主导地位的，基准地价更新主要按照该用途的样本来确定价格标准的土地用途。

(2)     特殊用途是指城市基准地价调查中可以得到的样本很少，其和典型用途具有一定的替代关系或者价格水平、经营风险相近的土地用途。

例如，住宅用地中的普通住宅用地是属于典型用途，而别墅、排屋等高档住宅用地是属于特殊用途。商业用地中，沿街店铺、百货商场、超市、专业市场等典型的商业业态，其土地利用为典型的用途，而金融保险业用地、贸易咨询用地、旅馆业用地、文化娱乐用地、办公楼用地等等就可以视为特殊的商业用地。工业用地中，一些工矿企业生产和经营用地属于典型的工业用地，而仓储用地、交通、通信、供水、供电、供燃气和供热等设施用地、施工与维修设施用地等可以视为特殊的工业用地。

摘自《中国房地产》2010年第5期  责任编辑：李求军